A entrega de um novo empreendimento é um marco, mas a responsabilidade com a sua durabilidade, segurança e valorização se estende muito além da chave. A manutenção preventiva é o pilar que sustenta essa longevidade, funcionando como um verdadeiro seguro para a sua construção. No entanto, sabemos que a gestão da manutenção em condomínios apresenta desafios únicos, especialmente quando envolve a comunicação entre construtoras e síndicos, muitos deles moradores e sem expertise técnica.
Neste artigo, vamos desmistificar os pontos de atrito e apresentar soluções eficazes para garantir que seu plano de manutenção preventiva não seja apenas um documento, mas uma ferramenta viva que assegura a continuidade operacional e a proteção jurídica da sua construtora.
O Síndico: coração da gestão, mas com desafios únicos
O síndico é, sem dúvida, a figura central na gestão do condomínio. Ele é o responsável legal por zelar pelo patrimônio e pela segurança de todos. No entanto, é fundamental entender a realidade de muitos síndicos:
- Síndicos moradores e acúmulo de funções: Uma parcela significativa dos síndicos são os próprios moradores do empreendimento. Eles dedicam seu tempo à gestão do condomínio paralelamente a suas profissões e vidas pessoais. Isso significa que a carga horária para a administração condominial é, muitas vezes, limitada.
- Falta de conhecimento técnico: A vasta maioria dos síndicos não possui formação em engenharia ou áreas técnicas relacionadas à construção civil. Eles são eleitos por suas habilidades de gestão, liderança e capacidade de lidar com pessoas, não por seu domínio sobre sistemas elétricos, hidráulicos, estruturais ou de segurança. Isso pode gerar uma dificuldade genuína em compreender a complexidade e a criticidade de certas manutenções preventivas.
Essa combinação de tempo escasso e lacuna de conhecimento técnico é o principal ponto de atrito. A falta de compreensão sobre a urgência de uma manutenção na fachada ou a importância da calibração de um sistema de combate a incêndio, por exemplo, não é, na maioria dos casos, negligência intencional, mas sim uma consequência da ausência de ferramentas e suporte adequados.
A responsabilidade da construtora: por que o Acompanhamento é essencial
A sua construtora entregou um produto: o empreendimento. E junto com ele, veio a responsabilidade de garantir sua durabilidade e segurança. O Manual do Proprietário e o Plano de Manutenção são os primeiros passos. Mas por que o acompanhamento ativo é tão crucial?
Segurança e garantia: O empreendimento é sua “assinatura”. Garantir que ele seja mantido adequadamente é zelar pela qualidade do que foi construído. Negligenciar o acompanhamento significa permitir que seu produto se degrade, comprometendo sua engenharia e a segurança dos usuários.
Reputação e imagem de marca: Uma construtora que se preocupa com o pós-entrega, oferecendo suporte para a manutenção, constrói uma reputação de confiança e excelência. Condomínios bem cuidados refletem positivamente em futuros empreendimentos.
Co-responsabilidade e segurança jurídica: Aqui reside um dos pontos mais críticos. Embora a responsabilidade pela execução da manutenção seja do condomínio (representado pelo síndico), a construtora pode ser co-responsável em caso de acidentes ou problemas decorrentes de falta de manutenção, especialmente se ficar comprovado que:
- O plano de manutenção não foi entregue de forma clara e acessível.
- Não houve orientação adequada sobre as prioridades e a criticidade de cada item.
- Não foram fornecidas ferramentas para o síndico gerenciar e comprovar a execução.
Pense no seguinte cenário: Sua construtora entregou o edifício e o Manual do Proprietário, que inclui a recomendação de manutenção anual da fachada. Anos se passam, síndicos mudam, e essa manutenção crucial não é realizada. Um dia, devido à falta de manutenção, a fachada cede, causando danos a veículos, ou, na pior das hipóteses, ferindo alguém.
Nesse momento, não basta dizer: “Eu avisei no manual”. A Justiça e os órgãos reguladores podem questionar: “A construtora fez o suficiente para garantir que o síndico, sem conhecimento técnico e com tempo limitado, compreendesse a importância e executasse essa manutenção crítica?” A co-responsabilidade pode ser configurada, gerando custos astronômicos com reparos, indenizações e um dano irreparável à sua imagem.
A NBR 5674:2024 (Manutenção de edificações) reforça a importância da gestão e do planejamento. Não basta apenas entregar o plano; é preciso que ele seja gerenciável e compreensível, validando a responsabilidade de quem o executa.
Soluções para um acompanhamento efetivo e proteção mútua
Para transpor esses desafios e garantir que sua construtora esteja protegida e os empreendimentos bem cuidados, é fundamental adotar soluções que ofereçam:
- Plano de manutenção digital e intuitivo: Uma plataforma que consolide o plano de manutenção de forma clara e didática, com fácil acesso para síndicos e administradoras. Isso garante a continuidade do histórico mesmo com a troca de gestões, fornecendo um registro completo de todas as ações.
- Notificações inteligentes e lembretes adaptados: Um sistema de alertas periódicos que notifiquem o síndico sobre as próximas manutenções, com destaque para as prioritárias (como sistemas de incêndio, elevadores, ou a própria fachada). Mensagens via WhatsApp para lembretes mais técnicos podem ser um diferencial, adaptando-se à realidade de um síndico que concilia outras atividades.
- Conformidade normativa automática (NBR 5674:2024): Uma ferramenta que se atualiza automaticamente com as normas vigentes, garantindo que o plano de manutenção esteja sempre em conformidade legal. Isso tira essa preocupação técnica da construtora e do síndico, evitando multas e riscos futuros.
- Acompanhamento transparente e auditoria para a construtora: A capacidade da construtora de monitorar o status das manutenções realizadas pelo condomínio. Isso oferece um resguardo jurídico inestimável, permitindo a comprovação da entrega do plano, da orientação e do acompanhamento, em caso de disputas. Relatórios de manutenção, com evidências de realização ou não realização (incluindo fotos e datas), são cruciais para comprovar negligência por parte do síndico, caso ocorra.
- Priorização visual e guiada: No plano, os itens de manutenção crítica devem ser destacados, e a prioridade de cada um ser clara. Isso ajuda o síndico, mesmo sem conhecimento técnico, a entender a importância de cada ação e a tomar decisões mais assertivas em relação aos recursos do condomínio, alinhando as expectativas com os orçamentos.
A manutenção preventiva é mais do que um custo; é um investimento na segurança, na valorização do patrimônio e, sobretudo, na reputação e proteção jurídica da sua construtora. Ao oferecer um plano de manutenção bem estruturado e com ferramentas de acompanhamento eficazes, você não só garante a longevidade do empreendimento, mas também estabelece uma parceria de confiança com os síndicos, transformando potenciais dores de cabeça em soluções duradouras para todos.
